1. Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.
2. Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе - заявитель) в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения непосредственно либо через многофункциональный центр в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии представляет:
1) заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти;
2) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
4) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
5) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);
6) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.
2.1. Заявитель вправе не представлять документы, предусмотренные пунктами 4 и 6 части 2 настоящей статьи, а также в случае, если право на переводимое помещение зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, документы, предусмотренные пунктом 2 части 2 настоящей статьи. Для рассмотрения заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения запрашивает следующие документы (их копии или содержащиеся в них сведения), если они не были представлены заявителем по собственной инициативе:
1) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение, если право на него зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
2) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
3) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.
3. Орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать от заявителя представление других документов кроме документов, истребование которых у заявителя допускается в соответствии с частями 2 и 2.1 настоящей статьи. Заявителю выдается расписка в получении от заявителя документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим согласование, а также с указанием перечня документов, которые будут получены по межведомственным запросам. В случае представления документов через многофункциональный центр расписка выдается указанным многофункциональным центром. Государственные органы, органы местного самоуправления и подведомственные государственным органам или органам местного самоуправления организации, в распоряжении которых находятся документы, указанные в части 2.1 настоящей статьи, обязаны направить в орган, осуществляющий согласование, запрошенные таким органом документы (их копии или содержащиеся в них сведения). Запрошенные документы (их копии или содержащиеся в них сведения) могут представляться на бумажном носителе, в форме электронного документа либо в виде заверенных уполномоченным лицом копий запрошенных документов, в том числе в форме электронного документа.
4. Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с частями 2 и 2.1 настоящей статьи документов органом, осуществляющим согласование, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления в данный орган документов, обязанность по представлению которых в соответствии с настоящей статьей возложена на заявителя. В случае представления заявителем документов, указанных в части 2 настоящей статьи, через многофункциональный центр срок принятия решения о согласовании или об отказе в согласовании исчисляется со дня передачи многофункциональным центром таких документов в орган, осуществляющий согласование.
5. Орган, осуществляющий согласование, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о согласовании выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, либо через многофункциональный центр заявителю документ, подтверждающий принятие такого решения. Форма и содержание указанного документа устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти. В случае представления заявления о переустройстве и (или) перепланировке через многофункциональный центр документ, подтверждающий принятие решения, направляется в многофункциональный центр, если иной способ его получения не указан заявителем.
6. Предусмотренный частью 5 настоящей статьи документ является основанием проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.
Комментарий к статье 26 Жилищного Кодекса РФ
1. Комментируемая статья определяет порядок проведения переустройства или перепланировки жилого помещения.
Такие работы проводятся по согласованию с органом местного самоуправления, куда надлежит представить:
заявление по форме, утвержденной Правительством РФ;
правоустанавливающие документы на жилое помещение;
проект переустройства или перепланировки;
технический паспорт жилого помещения;
согласие нанимателя жилого помещения по договору социального найма и членов его семьи (в порядке и на условиях, обозначенных ч. 2);
заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения обозначенных работ.
Поскольку этот перечень является исчерпывающим, требование о представлении других документов неправомерно (ч. 3).
Решение о согласовании или об отказе в переустройстве (перепланировке) доводится до сведения заявителя в установленный срок путем выдачи документа о согласовании (органом, осуществляющим согласование таких работ). На основании этого и производят работы по переустройству или перепланировке.
2. Форма заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и форма документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки, утверждены Постановлением Правительства РФ от 28.04.2005 N 266 . Применяя эти формы, необходимо обращать внимание на следующие их положения.
--------------------------------
СЗ РФ. 2005. N 19. Ст. 1812.
Согласно ч. 2 и 3 комментируемой статьи перечень представляемых документов, напомним, является закрытым. Вместе с тем п. 6 перечня, содержащегося в форме заявления, предусматривает представление дополнительных документов.
Такие документы, как доверенность, выписка из устава, могли бы быть обозначены в примечании на странице 1 этой формы. Что касается перечня документов, необходимых для проведения переустройства и (или) перепланировки, то его следует сделать "закрытым".
Пункт 3 формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, обязывает заявителя осуществить переустройство и (или) перепланировку жилого помещения с соблюдением требований нормативного правового акта субъекта РФ или акта органа местного самоуправления, регламентирующего порядок проведения таких работ.
Однако ЖК РФ относит определение условий и порядка переустройства и перепланировки жилых помещений к компетенции органов государственной власти РФ (ст. 12). Субъекту РФ и органу местного самоуправления не предоставлено право устанавливать такой порядок.
В форме заявления на переустройство и (или) перепланировку жилого помещения наряду с нанимателем и собственником жилья, обозначаемыми в комментируемой статье в качестве потенциальных заявителей, упоминается арендатор жилого помещения. И это понятно, поскольку юридические лица могут арендовать жилье, используя его для проживания граждан (п. 2 ст. 671 ГК РФ). Указанный документ таким образом восполняет пробел комментируемой статьи.
Обозначение в форме заявления договора найма (на странице 2: "Прошу разрешить.") не согласуется с положениями комментируемой статьи, согласно которым "уполномоченным" наймодателем может быть наниматель жилого помещения, занимаемого по договору социального найма (п. 5 ч. 2).
3. В комментируемой статье отсутствуют следующие довольно серьезные позиции:
переустройство и перепланировка жилого помещения производятся с целью благоустройства помещения;
такие работы должны учитывать соответствующие строительные нормы и правила;
такие работы не должны нарушать права и законные интересы иных лиц, проживающих в доме (см., в частности, ст. 209 ГК РФ).
Статья 84 ЖК РСФСР предусматривала, что переустройство и перепланировка жилого помещения осуществляются только в целях повышения благоустройства квартиры. Такая позиция была закреплена рядом определений Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ.
В соответствии с действующими Правилами пользования жилыми помещениями переустройство и перепланировка жилого помещения могут производиться только в указанных выше целях.
Согласно Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, утв. Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170, перепланировка квартир (комнат), ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры, не допускается.
4. Целесообразно обозначить нанимателя жилого помещения в качестве самостоятельного заявителя. Тем самым будет реализована норма ст. 678 ГК РФ, которая "адресует" содержащее в ней положение о переустройстве и реконструкции нанимателю жилого помещения и правила которой применимы к договору социального найма (ст. 672 ГК РФ).
Обязательным условием обращения нанимателя жилого помещения по договору социального найма (в качестве уполномоченного наймодателем) является письменное согласие всех членов его семьи на переустройство и (или) перепланировку. Таким образом, если нет согласия хотя бы одного члена семьи (в том числе и временно отсутствующего), то в переустройстве и (или) перепланировке будет отказано.
Однако если в случае отказа соответствующего органа наниматель вправе обратиться в суд, то при отказе от переустройства или перепланировки со стороны членов семьи он такой возможности не имеет.
5. В г. Москве действует Постановление Правительства Москвы от 08.02.2005 N 73-ПП "О порядке переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в жилых домах на территории города Москвы" (с изменениями, внесенными Постановлением Правительства Москвы от 15.11.2005 N 883-ПП) .
--------------------------------
Вестник Мэра и Правительства Москвы. 2005. N 13, 67.
Согласование переустройства или перепланировки возложено на Государственную жилищную инспекцию г. Москвы (Мосжилинспекцию), которая также осуществляет:
разрешение переустройства и (или) перепланировки жилых помещений в жилых домах, являющихся собственностью города Москвы;
надзор за соблюдением установленных правил производства ремонтно-строительных работ по переустройству и (или) перепланировке жилых помещений в жилых домах;
организацию приемки завершенного переустройства и (или) перепланировки помещений в жилых домах с оформлением соответствующих актов;
согласование ранее выполненных самовольно переустройств и (или) перепланировок жилых и нежилых помещений в жилых домах, если они не нарушают права и законные интересы граждан либо не создают угрозу их жизни и здоровью.
Утвержден Регламент оформления и проведения переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в жилых домах на территории г. Москвы, требования которого обязательны для:
физических и юридических лиц, владеющих помещениями в жилых домах на праве собственности, найма, аренды, пользования;
юридических и физических лиц, осуществляющих управление жилыми домами, проектирование переустройства и (или) перепланировки и ремонтно-строительные работы;
должностных лиц органов исполнительной власти города Москвы.
Нарушение требований Регламента влечет административную ответственность, установленную:
Законом города Москвы от 20.12.1995 N 26 "Об административной ответственности за нарушение нормативов Москвы по эксплуатации жилищного фонда" ;
--------------------------------
Ведомости Московской Думы. 1996. N 2.
Законом города Москвы от 03.07.2002 N 38 "О государственном контроле за учетом и использованием объектов нежилого фонда города Москвы"
(по расположенным в жилых домах объектам нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы).
--------------------------------
Ведомости Московской городской Думы. 2002. N 8 (ст. 164).
Порча жилых домов, жилых помещений, а равно порча их оборудования, а также самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах влекут также ответственность, предусмотренную Кодексом РФ об административных правонарушениях.
В случае, если при переустройстве и (или) перепланировке помещений, выполненных в соответствии с согласованной проектной документацией, был причинен ущерб помещениям и (или) имуществу граждан и юридических лиц, виновные несут ответственность в соответствии с законодательством.
В достаточно полном объеме решены вопросы согласования переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в жилых домах; определена общая продолжительность работ, которая не может превышать четырех месяцев, если иное не предусмотрено распоряжением Мосжилинспекции; обозначены обязанности исполнителя работ. Так, исполнитель обязан вести производство работ в соответствии с:
разрешительной и проектной документацией;
установленными сроками и режимом производства работ;
правилами и нормами производства и приемки работ;
указаниями технического надзора заказчика и (или) авторского надзора проектной организации;
указаниями (предписаниями) контрольных органов.
Контроль соблюдения норм и правил производства ремонтно-строительных работ обеспечивается инспекцией с учетом их характера, обусловленного технической документацией, и уровня технологической дисциплины, путем проверки соответствия работ требованиям нормативно-технических документов и должен охватывать все стадии технологического цикла производства работ на объекте.
Завершение работ по переустройству и (или) перепланировке жилых и нежилых помещений в жилых домах оформляется актом (приложение к Регламенту) комиссии в составе заявителя и представителей:
Мосжилинспекции (председатель приемочной комиссии);
территориального органа исполнительной власти (управы района);
управляющего жилым домом;
разработчика проекта (авторского надзора);
исполнителя (производителя работ).
Персональный состав комиссии предварительно согласовывается с территориальным органом исполнительной власти г. Москвы и утверждается в порядке, установленном Мосжилинспекцией.
